Dans le cadre de la création ou du développement d’une entreprise, trouver un local adapté à ses besoins professionnels est une étape essentielle. Une fois le local idéal repéré, il convient de choisir un bail approprié, qui réponde autant aux exigences légales que fiscalité avantageuse et conditions satisfaisantes. Deux types de baux sont principalement concernés : le bail professionnel et le bail commercial.
Bail professionnel : définition, usages et caractéristiques
Le bail professionnel concerne les locaux dont l’usage principal est dédié à des activités non commerciales et non artisanales. Ce type de bail est spécifiquement destiné aux professions libérales réglementées (avocats, médecins, architectes, etc.) ainsi qu’à certaines professions non réglementées (consultants, formateurs, etc.). Il présente plusieurs particularités :
- Une durée minimale de 6 ans : contrairement au bail commercial, le bail professionnel ne prévoit pas de possibilité de renouvellement tacite. Les parties peuvent néanmoins convenir d’une durée supérieure ou prévoir des modalités de prolongation.
- Un loyer librement fixé et révisable : aucune réglementation spécifique n’est applicable en matière de fixation du loyer initial ou de sa révision pendant la durée du bail.
- Certaines clauses d’ordre public : par exemple, la loi impose au bailleur de délivrer un local en bon état et d’assurer les réparations nécessaires pendant la durée du bail. Le locataire doit quant à lui utiliser les lieux conformément à leur destination, payer le loyer aux échéances convenues et restituer les locaux en fin de contrat.
Les avantages du bail professionnel
Le choix d’un bail professionnel présente plusieurs atouts pour le locataire :
- Une fiscalité généralement plus favorable : les loyers perçus par le propriétaire sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, et non pas à l’impôt sur les sociétés (IS) comme c’est le cas pour les baux commerciaux. De même, les charges locatives ne sont généralement pas soumises à TVA.
- Une régulation moindre des relations locatives : si certaines dispositions d’ordre public sont applicables, les parties bénéficient d’une grande liberté pour aménager leurs rapports contractuels selon leurs intérêts respectifs.
Bail commercial : définition, usages et caractéristiques
Le bail commercial est prévu pour les locaux dont l’usage principal est une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Les commerçants immatriculés au registre du commerce et des sociétés et les artisans inscrits au répertoire des métiers peuvent ainsi y prétendre. Ce type de bail se distingue notamment par :
- Un statut protecteur : il confère au locataire le bénéfice d’un droit au renouvellement du contrat, ainsi que la possibilité de sous-louer les locaux (sous conditions).
- Une durée minimale de 9 ans : cet engagement permet au commerçant ou à l’artisan de bénéficier d’une certaine stabilité dans l’exercice de son activité.
- Un loyer encadré et révisable : sa fixation initiale est libre mais des critères légaux sont prévus pour sa révision en cours de bail (calculée sur la base de l’évolution de l’Indice des Loyers Commerciaux – ILC) et lors du renouvellement du contrat.
- Des charges locatives soumises à TVA : cela peut constituer un avantage pour les locataires assujettis à la TVA, puisqu’ils peuvent récupérer cette taxe sur leurs propres déclarations fiscales.
Les avantages du bail commercial
Même si la fiscalité liée au bail commercial est généralement plus lourde que celle applicable au bail professionnel, ce type de contrat offre des avantages non négligeables :
- Le droit au renouvellement du bail : ce droit permet au locataire d’envisager avec sérénité la pérennité de son activité et de ses investissements réalisés dans les locaux.
- La possibilité de céder son fonds de commerce : le locataire peut céder son droit au bail, ainsi que les éléments de son fonds de commerce (clientèle, agencements, enseigne…).
- L’accès à une indemnité d’éviction : en cas de refus de renouvellement du contrat par le bailleur pour un motif légitime, le locataire peut prétendre à une indemnité destinée à compenser le préjudice subi.
Bail professionnel ou commercial : quelles démarches pour trouver le contrat adapté ?
Pour bien choisir entre un bail professionnel et un bail commercial, il importe avant tout de déterminer si l’activité exercée dans les locaux entre dans le champ d’application de l’un ou l’autre type de bail. Demander conseil à un expert immobilier, un avocat spécialisé en droit des baux, ou encore se renseigner auprès de la Chambre de commerce et d’industrie ou de la Chambre des métiers et de l’artisanat est souvent utile pour s’assurer d’opter pour un contrat approprié.
Aussi, comparer les offres existantes sur le marché, notamment en termes de loyer, de prestations annexes et de conditions générales, est indispensable afin de négocier au mieux les termes du contrat avec le futur bailleur. Enfin, être attentif aux clauses spécifiques du contrat (charges récupérables, travaux, garanties…) et vérifier leur conformité au regard du cadre légal permet de sécuriser ses engagements et sa situation.
